Eine Vorsicht bei energetischer Sanierung ist immer angebracht. In Berlin und anderen Städten wird derzeit viel saniert. Somit flattert vielen Mietern momentan Post ins Haus, die so oder so ähnlich aussieht:
Vermieter/Verwalter GmbH & Co KG in Berlin
Herrn/Frau Firma Firmenlogo
Mieter
Energiestr. 1
10557 Berlin
Modernisierungsankündigung – Energetische Sanierung
Sehr geehrter Herr Mieter,
hiermit kündigen wie die nachstehend aufgeführten Maßnahmen zur Modernisierung nach § 555 BGB an:
1. Sämtliche Holzfenster Ihrer Wohnung sollen gegen Fenster aus Kunststoff mit Wärmeschutzverglasung ausgetauscht werden. Dabei sollen die neuen Fenster in den bestehenden Rahmen eingesetzt werden und haben einen U-Wert von 1,3 W/m²K. Die bisherigen Kastenfenster ein solchen von 2,7 W/m²K und mehr.
2. Die Außenwände erhalten eine Wärmedämmung mit einen Wärmedämmverbundsystem. Dazu werden Dämmplatten aus Polystyrol in einer Stärke von 10 cm in der Wärmeleitgruppe 032 montiert. Somit verbesert sich der U-Wert der Wand durch aktuell 1,33 W/m²K auf dann 0,21 W/m²K.
Bei beiden Maßnahmen handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b, da nachhaltig Endenergie eingespart wird.
Berechnung der Mietanpassung:
| Austausch der Fenster, Demontage, Lieferung und Einbau | € 441.325,34 |
| Malerarbeiten nach Einbau | € 55.641,20 |
| Abzüglich Instandhaltung, Anstrich | € 81.288,00 |
| Summe | € 415.678,54 |
| Fassadendämmung, WDVS | € 808.410,11 |
| Baustelleneinrichtung | € 7.114,10 |
| Anpassung Fallrohre und Dach | € 48.920,00 |
| Abzüglich Instandhaltung | € 209.607,50 |
| Summe | € 654.836,71 |
Summe der Maßnahmen € 1.070.515,20. Modernisierungsumlage im Jahr (11%) € 117.756,67. Die Umlage wird durch 12 Monate und die Gesamtwohnfläche (4.921 m²) geteilt und mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung (61 m²) multipliziert: Somit ergibt sich danach eine zu erwartende monatliche Mieterhöhung von € 121,64 für Ihre Wohnung.
Auf Grund der berechneten zu erwartenden Energieeinsparung von 21% reduziert sich die Ihre Vorauszahlung für Heizkosten um € 21,50. Mit der Ausführung der Arbeiten soll am 12. April begonnen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter/Verwalter
(*dies ist ein fiktives Beispiel, wobei das Verhältnis der Mieterhöhung zur Heizkostenersparnis mir vorliegenden Unterlagen entspricht)
Was fällt auf? Die im Vergleich zur – prognostizierten – Einsparung erhebliche Erhöhung der Miete. Somit haben die meisten Mieter/Nutzer den Glauben an warmmieten-neutrale energetische Sanierungen haben meisten längst verloren. So sagte mir ein Politiker neulich, dass der Ruf der Energiewende und der energetischen Sanierungen ruiniert sei.
Eigentlich war es anders gedacht. Durch die Einsparung an Energie, und dadurch an Kosten, sollten die energetischen Sanierungen bezahlt werden. Aber wie so häufig sieht die Praxis anders aus als die Theorie. So ist der Hauptgrund für die teilweise immensen Mieterhöhungen der Prozentsatz, mit dem die Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden können. Momentan beträgt dieser 11% (siehe Nachtrag unten), wie im oben gezeigten Beispiel dargestellt.
Die berühmten 11 Prozent
Dies bedeutet aber, dass die Mieter die Investition in nur 9 Jahren „abbezahlen“ (9 x 11% = 99%). Dabei weiß jeder, dass Fenster und Fassaden deutlich länger halten. Ab dem 10. Jahr macht ein Vermieter also Gewinn mit der energetischen Sanierung (ohne Berücksichtigung von Zinskosten, die aber im Moment ohnehin niedrig sind).
Damit Sie mich nicht falsch verstehen: Ich bin für energetische Sanierungen, für das Nachrüsten von Fassadendämmungen, da ein Großteil der in Deutschland verbrauchten Energie für die Gebäudeheizung verwendet wird. Um den CO2-Ausstoss zu reduzieren und die Umwelt und die Ressourcen zu schonen, müssen viele Gebäude energetisch saniert werden. Aber nicht so, wie es derzeit läuft. Der Prozentsatz sollte auf ca. 6 – 7 % gesenkt werden.
Dazu kommt noch ein weiterer Punkt: In einigen, mir zur Prüfung vorgelegten, Modernisierungsankündigungen und -abrechnungen sind die Kosten/Ausgaben auffallend hoch und der Instandhaltungsanteil, der von den umzulegenden Kosten abzuziehen ist, auffallend niedrig. Ein Schelm, wer böses dabei denkt.
Jedenfalls haben meine Recherchen und Nachfragen bei Handwerkern/Verarbeitern teilweise deutlich niedrigere Preise für Fenster, WDVS und Zentralheizungen ergeben. Wenn Sie Fragen oder Anregungen haben, eine Einschätzung von Kostenhöhen benö-tigen oder ich die Rechnungen einer energetischen Sanierung oder Modernisierung einsehen/prüfen soll, melden Sie sich gerne bei mir.
Nachtrag 2019: Die Umlage wurde auf 8 % pro Jahr abgesenkt.
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