Hohe Kosten bei Fernwärme

Aktualisiert 2022 (Dieser Beitrag erschien zuerst 2012, ein aktueller Kommentar am Ende des Textes)

Mieter in der Glienicker Str. 49 in Berlin zahlen bis zu € 2,48 pro m² und Monat – fast doppelt so viel wie der Durchschnitt. Immer wieder stößt man  in Betriebskosten-Abrechnungen auf Positionen, die einem die Sprache verschlagen. Mal kostet die Hausreinigung plötzlich das doppelte wie im Vorjahr und mal sind die Heizkosten unerklärlich hoch.

Um so einen Fall geht es hier. Ich hatte den Auftrag, die Abrechnung einer Mieterin bei der Prelios (früher Pirelli RE) zu prüfen, da sie eine sehr hohe Nachzahlung leisten sollte. Dabei stellte ich als Hauptgrund die Heiz- und Warmwasserkosten fest. Die Ausgaben für die Fernwärme lagen um fast das Doppelte über dem Durchschnitt für Berlin. Dazu addierten sich hohe Gebühren für den Ablesedienst ares e-count.

Bei einigen Ausgabenpositionen in Betriebskosten-Abrechnungen sind je nach Gebäudeart große Preisunterschiede in den einzelnen Positionen möglich. So ist z.B. der Allgemeinstrom in großen Wohnanlagen wegen der langen Gänge und der Wege zu den Aufzügen häufig teurer als in einem normalen Altbau mit 3 Wohnungen pro Etage. Auch die Pflege des Gartens und der Außenanlage ist aufwändiger, wenn ein großes Grundstück vorhanden ist.

Bei Fernwärme ist es dagegen so, dass in den meisten Abrechnungen die Kosten etwa gleich sind. In Berlin haben wir das Glück, dass die Fernwärme mit ca. € 70,- pro MWh deutlich günstiger ist als in anderen deutschen Städten.

Fernwärme ungewöhnlich teuer

Die Mieter der Glienicker Straße müssen aber 129,- pro MWh dafür bezahlen, mit der Folge, dass sich die Ausgaben meiner Kundin für Heizung und Warmwasser auf € 2,48 pro m² und Monat summierten – der Durchschnitt liegt laut Berliner Heizkostenspiegel etwa bei der Hälfte. Das macht bei einer 60 qm-Wohnung ca. € 150 pro Monat und € 1.785 pro Jahr nur für Heizung und Warmwasser; und damit ca. € 900,- mehr als der Durchschnitt bezahlt. Die Kosten für Ablesen und Abrechnung durch den Messdienst ares belaufen sich auf € 1,20 pro qm und Jahr; im genannten Beispiel also ca. € 72,- pro Jahr.

Eine weitere Folge des sehr teuren Energiebezugs ist ein immenser Preis für Warmwasser. Hier wer­den meiner Kundin inkl. Kaltwasseranteil € 17,47 pro m³ berechnet. In den meisten mir vorliegenden Abrechnungen werden dagegen nur ca. € 10,- berechnet. Warum Prelios die Fernwärme derart teuer einkauft, ließ sich bis jetzt nicht abschließend ermitteln. Trotz Vollmacht der Mieterin zur Belegeinsicht und trotz mehrmaliger Aufforderung an Prelios wurde dem Autor der Vertrag  zur Energielieferung nicht zugesandt. Der Mieterin wurde lediglich eine Rechnung für den Bezug der Fernwärme – interessanterweise von ares Energiekonzept GmbH – übersandt, aus der die Kosten hervorgehen. Die Wärme wird also nicht direkt von z.B. Vattenfall bezogen, sondern von einem – wie ares selbst auf seiner Homepage schreibt – Energiedienstleistungsunternehmen.

Meine Erfahrung nach über 20-jähriger Erfahrung in der Branche ist, dass solche Dienstleister die Kosten für die Mieter deutlich ansteigen lassen können

Warum Contracting?

Der Grund für die Beauftragung eines Energiedienstleisters ist meist, dass der Eigentümer der Immobilie die Heizanlage –  je nach Art der Beheizung entweder den Heizkessel oder die Fernwärme-Übergabestation – nicht selbst erwirbt, sondern Wärme einkauft. Dazu stellt der Energiedienstleister, auch Contractor genannt, eine Anlage zur Verfügung und betreibt diese.
Für den Eigentümer ist dieses Modell verlockend und vorteilhaft, da er die Ausgaben für die Anschaffung der Heizung spart. Da der Contractor auch den Betrieb der Heizung übernimmt, muss sich der Eigentümer darum nicht mehr kümmern – z.B. um einen Heizungsausfall am 24. Dezember – und hat keine weiteren Kosten; denn die Instandhaltung wird meist auch mit übernommen.

Geworben wird damit, dass der Dienstleister immer die neueste Technik zur Verfügung stellt und daher der Verbrauch an Gas oder Fernwärme und damit die Kosten für die Bewohner sinken würden. Die Idee des Contractings ist grundsätzlich gut: So können alte Heizungsanlagen gegen neue oder z.B. ein Blockheizkraftwerk ausgetauscht werden. Die Eigentümer, die sonst durch das sogenannte „Eigentümer-Nutzer-Dilemma“ (der Eigentümer investiert in eine sparsame Heizung und der Mieter profitiert vom gesunkenen Verbrauch) wenig von der Erneuerung der Technik haben, werden so eher bewegt, umwelt- und ressourcenschonende Technik einzusetzen. Allerdings handelt es sich bei einer Fernwärmeübergabestation – wie im Haus Glienicker Str. 49 – nur um ein Gerät zur Verteilung, nicht zur Produktion der Wärme. Somit sind Einsparungen nur in sehr geringen Größenordnungen möglich.

Dies ist in der Heizkostenabrechnung des Hauses Glienicker Str. 49 am Fernwärmeverbrauch zu erkennen: Pro qm Heizfläche werden ca. 150 kWh pro Jahr für Heizung und Warmwasser verbraucht. Dieser Wert entspricht in etwa dem Verbrauch eines ungedämmten Altbaus.
Zum Ver­gleich: Die meisten neu gebauten oder energetisch sanierten Häuser haben einen Verbrauch von ca. 50 kWh pro qm und Jahr; also ungefähr ein Drittel des Verbrauchs des Hauses Glienicker Str. 49.

Nachtrag April 2024

Das Thema ist wie Sie sehen nicht neu, aber brandaktuell. Im Moment gibt es viele Veröffentlichungen über überhöhte Heizkosten bei Wärm-Contracting. Interessant ist z.B. ein Artikel der Mieterinitiativen Stuttgart, in der es um die Preisänderungsklauseln in den Lieferverträgen geht:

VONOVIA: Heizkostenschock. MieterInnen verweigern die Zahlung

Man liest im Moment öfter, dass hier Klauseln angewandt werden, die zu regelrechten Preissprüngen führen können. Aber diese Preissprünge haben mit den realen Preisen nichts zu tun. Mir ist schon vor einigen Jahren in Verträgen zu Heizkostenabrechnungen der sogenannte Egix aufgefallen. Das ist ein stark schwankender Index für Gaspreise an der Börse. Verträge prüfen müssen aber Juristen, ich kann als Sachverständiger nur Feststellungen treffen. So sind jetzt die Juristen und Mietervereine dran mit der Prüfung der Zulässigkeit solcher Klauseln.