Heiz- und Betriebskostenabrechnung bei Wohn- und Geschäftshäusern

Besonders problematisch und häufig fehlerbehaftet ist die Abrechnung bei gemischt genutzten Objekten, also Häusern, in denen sich Wohnungen und gewerbliche Nutzung befinden. Dies kann z.B. ein Ladengeschäft sein, eine Arztpraxis, ein Büro, eine Lager oder eine Gaststätte.

Anders als bei reinen Wohnhäusern gibt es eine Menge „Stolperfallen“ in die Verwaltungen und Abrechnungsunternehmen fallen können, wenn sie Heiz- und Betriebskosten abrechnen. So sind einige Kostenarten nur bei Gewerbe umlagefähig, also von den Mietern zu tragen. Dies wird bei geweerblicher Nutzung der Räume individuell im Mietvertrag geregelt.

In der Heizkostenabrechnung kann es zu zahlreichen Fehlern kommen, die vielleicht auf den ersten Blick gar nicht auffallen. Wenn es unterschiedliche Heizsysteme gibt – Fußbodenheizung, Luftheizung, Heizkörper – muss eine Vorerfassung der Verbräuche der sogenannten Nutzergruppen erfolgen. Laut Heizkostenveordnung HKVO sind durch Vorerfassung die Anteile der einzelnen Nutzergruppen am Gesamtverbrauch zu erfassen.

Dies gilt auch, wenn der Verbrauch nicht mit gleichen Messeinrichtungen erfasst wird, z.B. Wärmemengenzähler – Heizkostenverteiler.

Wichtig ist hierbei, dass jede Nutzergruppe ihren eigenen Vorerfassungszähler erhält. Nicht zulässig ist es, den Verbrauch einer Nutzergruppe ohne Vorerfassungszähler aus der Differenz Gesamtverbrauch und dem Verbrauch der anderen Nutzergruppe zu bilden. Hierbei würden der Nutzergruppe ohne Zähler die Leitungsverluste der gesamten Liegenschaft zugerechnet.

Und hier geht es schon los mit den Fehlern. Die dazu angebrachten Wärmemengenzähler können an der falschen Stelle montiert sein. So kommt es zu Leitungs- und Rohrwärmeverlusten. Die Zähler erfassen so nicht plausible Verbräuche oder die Eichfrist ist abgelaufen. Oder sie fehlen schlicht und einfach! Offensichtlich erfolgt auch vor dem Versenden der Heizkostenabrechnung oft keine Plausibilitätskontrolle beim Ersteller der Abrechnung oder bei den Verwaltungen. Ich erkenne das immer wieder an Abrechnungen mit abstrus niedrigen oder hohen Verbräuchen der jeweiligen Nutzergruppen.

Auf Fehlersuche in der Heizkostenabrechnung

Die Folgen für die Wohnungs- und Gewerbemieter sind nicht selten unglaublich hohe Heizkosten je qm oder Einheit. Für Gewerbetreibende ist das Problem meist größer als für Wohnungsmieter, da die Flächen größer sind. Mir liegen Fälle vor, in den über € 10.000,- Nachzahlung (nicht Vorauszahlung!) für Heizkosten gefordert werden.

Dann geht es fröhlich weiter: Es können sich Fehler bei den jeweiligen Flächen einschleichen (vor allem bei Gewerberäumen können sich die Flächen bei Umbauten oder Nutzerwechseln ändern und auch Kellerräume berücksichtigt sein), dann stimmen die sogenannten Verteilerschlüssel nicht. Oder Zählerstände werden nicht erfasst oder verwechselt oder es gibt nach Renovierungen Heizkörper und Heizkreise ohne Ableseeinrichtungen.

Immer wieder werden verbrauchte und abgelesene Mengen Wärme (in kWh) nicht richtig in die Abrechnung eingestellt.

Bei den Fehlerquellen ist es leider ziemlich gleichgültig, ob es sich um Eigentums- oder Mietwohnungen in Verbindung mit gewerblich genutzten Räumen handelt. Die mögliche Bandbreite ist „unermesslich“. Im wahrsten Sinne des Wortes, da oft einfach falsch gemessen und erfasst wird.

Wenn Sie die Korrektheit der Abrechnung anzweifeln – wegen der Kostenhöhe oder weil Sie sie schlicht nicht verstehen – sollte eine Prüfung erfolgen.

Noch „spannender“ ist es bei Heizanlagen, in die ein Blockheizkraftwerk BHKW integriert ist oder eine Solaranlage. Hier fehlen immer wieder notwendige Angaben, um die Heizkostenabbrechnung nachvollziehen zu können, Berechnungen sind nicht korrekt oder die Kostenaufteilung zwischen Strom- und Wärmeerzeugung (bei BHKW) stimmt nicht.

Hier lohnt es sich genau hinzuschauen und die Zahlen zu prüfen! Bei Unklarheiten sprechen Sie mich gerne an.

Herzliche Grüße

Ihr Götz Autenrieth